Procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 27 mai 2003

Les membres du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 14 RUE DES MEUNIERS 75012 PARIS se sont réunis en Assemblée Générale Ordinaire le lundi 27 mai 2003 à 18 H 30 dans la salle LA CAMILLIENNE 12, rue des Meuniers, 75012 PARIS, sur convocation régulière adressée à tous les copropriétaires le 30 avril 2002.

Il a été dressé une feuille de présence qui a été signée par tous les copropriétaires présents et par les mandataires de ceux qui s'étaient fait représenter, soit 80 copropriétaires, qui totalisent 73983 / 100000 èmes.

Ordre du jour

1. NOMINATION DU PRÉSIDENT DE SÉANCE
2. NOMINATION DU BUREAU
3. EXAMEN ET APPROBATION DES COMPTES ARRETÉS AU 31 DÉCEMBRE 2001
   QUITUS AU SYNDIC
4. VÉRIFICATION DES COMPTES
   Proposition du syndic : sur rendez-vous dans les 15 jours qui suivent l'envoi de la convocation de l'assemblée générale
5. MISE EN APPLICATION DE LA LOI S.R.U.
   • Approbation du budget prévisionnel 2002 qui servira également aux premiers et deuxième appels 2003
   • Information sur la passage de la comptabilité en comptes annuels
   • Fixation du montant du fonds de réserve : un mois de budget
6. RENOUVELLEMENT DU MANDAT DU SYNDIC - DURÉE - HONORAIRES CONFORMÉMENT AU CONTRAT CI-JOINT OU ÉLECTION D'UN NOUVEAU SYNDIC
7. ÉLECTION DE NOUVEAUX MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL
8. PROCÉDURE EN APPEL ENGAGÉE PAR LE GARDIEN
9. CRISTALLISATION DES HALLS D'ENTRÉE - Prix TTC en Euros

   Bâtiment	1	2	3
   A	5934,00	3433,80	3260,15
   B	5490,00	3195,77	2734,71
   D	1452,00	849,01	812,20

10. PEINTURE DE SOL DES ESCALIERS DU BÂTIMENT B

    Devis 1	:	devis non parvenu
    Devis 2	:	devis non parvenu
    Devis 3	:	devis non parvenu

11. RÉSEAU SPRINKLER PARKING
    Information
12. RÉSILATION DU CONTRAT DE MÉNAGE
    Examen des propositions

    Société	Euros TTC / mois
    1	3815,24
    2	3444,48

13. GAINES VENTILATION MÉCANIQUE CONTRÔLÉE
    Devis 1, 2 et 3
    Note d'information ci-jointe
14. INFORMATION SUR LA MISE EN SÉCURITÉ OBLIGATOIRE DE LA PORTE DE PARKING
15. TRAVAUX ASCENSEURS
    Audit - Compte-rendu
    Proposition du bureau d'études
    (Ce dossier sera adressé par pli séparé)
16. ENTRETIEN DES TERRASSES DES BÂTIMENTS A, B, D ET E
    Devis 1 : 1481,68 euros TTC
17. TERRASSE PREMIER ÉTAGE BÂTIMENT A - Prix TTC en Euros

    Réfection du sol	1	2	3
    Dalles sur plots	15126	13458	-
    Réfection à l'identique	16279	14455	18990

    La société 1 n'a pas encore chiffré la plus value pour la modification des platines ET et l'encastrement dans l'isolant.

    SI CETTE RÉSOLUTION N'EST PAS ACCEPTÉE, PROPOSITION DE RÉSOLUTION SUIVANTE MISE AUX VOIX :

    L'assemblée mandate le syndic aux fins :

    • de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier sur l'opportunité de mettre en cause la responsabilité contractuelle de la société d'étanchéité et de l'architecte,
    • d'intenter une action judiciaire à l'éffet d'obtenir l'exécution des travaux de réfection à leurs frais.

18. SAS DU BÂTIMENT A PREMIER SOUS-SOL CAVE PARKING
    CRÉATION D'UNE RAMPE

    Société 1	:	2342 euros
    Société 2	:	2758 euros

19. INSTALLATION CÂBLÉE DE L'IMMEUBLE
    • L'assemblée accepte les installations existantes en vue de la diffusion des images par câble
    • Droits et obligations de l'exploitant actuel
    Courrier d'un copropriétaire du 19 octobre 2001 ci-joint
20. RAPPEL DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ RELATIF À :
    • l'interdiction de modification de l'aspect extérieur des fenêtres
    • l'interdiction du lavage des voitures
    • l'interdiction du lavage à grande eau des terrasses supérieures
      lors de l'arrosage, il est impératif de contenir le trop plein des bacs avec des récipients prévus à cet effet.

Additif à l'ordre du jour

• Remplacement du gardien le samedi matin pendant 2 ou 3 heures (distribution du courrier et présence). Ce point a été oublié lors de la préparation et est une demande de plusieurs personnes.
• Sécurisation du parking par vidéo, avec devis à l'appui. Cette sécurisation a été effectuée dans un immeuble de la rue avec succès jusqu'à présent. Les discussions en conseil syndical n'ont pas été très claires à ce sujet.
• Courrier ci-joint
• Notification des pièces suivantes :
  1. note de synthèse sur la consultation des cabinets de syndic (1 page)
  2. présentation et contrat du cabinet 1 (10 pages)
  3. présentation et contrat du cabinet 2 (7 pages)

La séance est ouverte à 19 heures 00.

1°/ Nomination du président de séance

Le syndic demande que le Président de Séance soit élu.

PREMIÈRE RÉSOLUTION

Le président du bureau de l'Assemblée Générale est élu à l'unanimité.

2°/ Nomination du bureau

DEUXIÈME RÉSOLUTION

À l'unanimité des présents et représentés, le bureau de l'Assemblée Générale est constitué.

3°/ Examen et approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2001 - Quitus au syndic

Les copropriétaires sont informés que les comptes ont fait l'objet d'un premier contrôle par trois membres du conseil syndical.

Une seconde visite a ensuite été effectuée par un représentant de l'ARC, à la demande du conseil syndical. Le rapport de l'ARC a été adressé ce matin même au président du conseil syndical.

Un membre du conseil syndical explique alors en détail la façon dont s'est déroulé le contrôle qu'il a opéré, précisant qu'il avait eu accès à l'ensemble des pièces comptables et au compte bancaire séparé. Il déclare n'avoir relevé aucune anomalie. Quelques rectifications doivent être effectuées en ce qui concerne des imputations de factures, notamment de dépannages électriques, sur les bâtiments concernés.

Le président résume ensuite les points essentiels du rapport de l'ARC.

Le syndic répond aux questions des copropriétaires. Il est ensuite passé au vote :

TROISIÈME RÉSOLUTION

À la majorité des présents et représentés, les comptes arrêtés au 31.12.2001 sont approuvés, hors compte d'attente pour une somme de 14 320,78 euros, correspondant au complément de salaire versé au gardien, ainsi qu'à une partie d'honoraires d'avocat.

QUATRIÈME RÉSOLUTION

À la majorité des présents et représentés, quitus est refusé au syndic pour sa gestion.

4°/ Vérification des comptes

Le syndic rappelle qu'indépendamment des membres du conseil syndical, chaque copropriétaire a la possibilité de contrôler l'ensemble des factures. La législation prévoit donc qu'une date soit fixée et approuvée par les copropriétaires.

CINQUIÈME RÉSOLUTION

À l'unanimité des présents et représentés, l'Assemblée Générale accepte les modalités de contrôle des comptes : sur rendez-vous dans les 15 jours qui suivent l'envoi de la convocation de l'assemblée générale.

5°/ Mise en place de la loi S.R.U.

Le syndic informe les copropriétaires que depuis le 1er janvier 2002, en application de la loi S.R.U. (Solidarité et Renouvellement Urbains), du 13 décembre 2000, les charges ne sont plus arrêtées trimestriellement.

Un budget de gestion courante, établi et voté par l'Assemblée Générale sert de base aux appels de fonds, établis chaque début de trimestre, qui sont égaux au quart du budget voté.

Le syndic explique ensuite comment s'est opéré le passage de la comptabilité en comptes annuels, en remboursant notamment le fonds de roulement.

Un nouveau fonds de réserve doit être appelé afin de reconstituer une provision permanente. Le syndic précise à ce sujet que l'ARC, juge préférable d'opter pour une avance de deux mois de budget prévisionnel de fonctionnement courant.

Il explique enfin que la loi SRU prévoit :

• L'imputation sur les comptes des copropriétaires débiteurs de l'ensemble des frais de procédure, ainsi que de l'ensemble des appels provisionnels de l'exercice, à partir de l'envoi de la mise en demeure.
• Des assouplissements de règles de majorité, avec notamment l'application de l'article 25.1 qui prévoit qu'un vote qui requiert la majorité de l'article 25 peut être effectué en seconde lecture à la majorité de l'article 24 (majorité simple), si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
• La mise en place d'un carnet d'entretien de l'immeuble, destiné notamment aux acquéreurs.
• La neutralisation des abstentions lors des votes.

Les copropriétaires prennent acte de ces nouvelles dispositions.

Le syndic et le président du bureau répondent aux questions des copropriétaires. Il est décidé de déduire du poste Charges Ascenseur la somme de 3500 euros correspondant à l'audit du bureau de contrôle financé en 2001, à savoir :

• 2000 euros pour le bâtiment B
• 750 euros pour le bâtiment A1
• 750 euros pour le bâtiment A2

SIXIÈME RÉSOLUTION

À l'unanimité des présents et représentés, le budget prévisionnel pour l'exercice 2002 est accepté pour un montant de 288 570 euros.

SEPTIÈME RÉSOLUTION

À la majorité des présents et représentés, le fonds de roulement est fixé à deux mois de budget prévisionnel.

6°/ Renouvellement du mandat du syndic conformément au contrat joint

HUITIÈME RÉSOLUTION

Le syndic informe les copropriétaires qu'en application de la nouvelle procédure de vote (article 25.1) de la loi S.R.U., l'Assemblée Générale des copropriétaires peut procéder immédiatement à un second vote, à la majorité de l'article 24, puisque le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

Les copropriétaires maintiennent leurs votes.

En application de l'article 25.1, le mandat du syndic est reconduit pour une durée d'une année, les honoraires pour l'exercice 2002 étant acceptés pour un montant de 22 220 euros TTC.

7°/ Élection de nouveaux membres du conseil syndical

Quatre copropriétaires présentent leurs candidatures :

NEUVIÈME RÉSOLUTION

À l'unanimité des présents et représentés, quatre nouveaux membres sont élus au conseil syndical.

8°/ Procédure en appel engagée par le gardien

Le président fait état du dossier de procédure. La date d'audience prévue au mois de mars dernier a été renvoyée au 11 juin prochain.

9°/ Cristallisation des halls d'entrée

DIXIÈME RÉSOLUTION

À la majorité des présents et représentés, la cristallisation des halls d'entrée est acceptée dans le cadre d'un budget de 7500 euros. Les travaux seront exécutés par la société 2.

10°/ Peinture de sol des escaliers du bâtiment B

ONZIÈME RÉSOLUTION

À l'unanimité des présents et représentés du bâtiment B, la peinture de sol de l'escalier du bâtiment B est acceptée dans le cadre d'un budget de 3050 euros.

11°/ Réseau sprinkler parking

Le syndic et le président du bureau donnent des informations sur la réglementation actuelle et soulignent notamment qu'elle impose soit l'obligation d'avoir un réseau de sprinkler au 4ème sous-sol, soit la mise en place d'une alarme incendie à tous les niveaux.

12°/ Résiliation du contrat de ménage

Un membre du conseil syndical informe les copropriétaires que l'entreprise n'assure pas correctement ses prestations et que devant l'insatisfaction générale, il a été envisagé de changer d'entreprise de ménage.

Trois entreprises ont été consultées. Deux d'entre elles ont établi des devis.

Il est signalé que la société 2 inclut dans son contrat un traitement pour le sol. L'application de ce traitement éviterait éventuellement la cristallisation des sols des halls d'entrée, objet de la question n° 9 de l'ordre du jour.

Un débat confus fait apparaître l'incompréhension des copropriétaires sur le devenir de l'employé actuel et se conclut par le vote suivant :

DOUZIÈME RÉSOLUTION

À la majorité des présents et représentés, le contrat de la société est maintenu.

13°/ Gaines de ventilation mécanique contrôlée

Après explications fournies par le syndic et un membre du conseil syndical, il est passé au vote.

TREIZIÈME RÉSOLUTION

Le nettoyage des gaines VMC ainsi que le remplacement des bouches d'extraction des appartements sont acceptés à la majorité des présents et représentés des bâtiments A, B et D. Ces travaux sont refusés à l'unanimité des copropriétaires du bâtiment E.

La Société 2 est retenue pour un montant de 14 449,85 euros, en sus les bouches d'extraction pour les WC de la salle de bains 10,17 Euros et la cuisine 12,17 Euros.

La répartition de ces travaux sera effectuée par bâtiment.

Bâtiment A

Bâtiment B

Bâtiment D

Bâtiment E

14°/ Information sur la mise en sécurité obligatoire de la porte de parking

Les travaux de mise en conformité de la porte de parking ont été réalisés, en accord avec le conseil syndical, pour un montant de 2361 euros.

Un contrat d'entretien a également été souscrit.

15°/ Travaux ascenseurs

Un audit de l'ensemble des appareils de la résidence a été exécuté par un bureau de contrôle.

Cet audit a ensuite été transmis à un bureau d'études, chargée d'établir un rapport d'analyse des offres relatif à la rénovation des ascenseurs des bâtiments A et B. Les propositions des sociétés 1 et 2 s'avèrent être beaucoup plus élevées que la société 3 (exploitant actuel). Il n'est pas possible de prendre une décision immédiate.

Les copropriétaires mandatent le conseil syndical pour poursuivre cette étude.

Un copropriétaire demande que soit repeint le plafond de la cabine ascenseur du bâtiment A1 ainsi que la trappe d'accès au dernier étage.

16°/ Entretien des terrasses des bâtiments A, B, D et E

QUATORZIÈME RÉSOLUTION

À l'unanimité des présents et représentés, le devis 1 d'un montant de 1481,68 euros TTC est accepté pour l'entretien des terrasses des bâtiments A, B, D et E.

17°/ Terrasse 1er étage bâtiment A

Un copropriétaire explique à l'assemblée le préjudice qu'il subit et notamment le fait qu'il ne peut plus profiter de sa terrasse.

Le syndic précise que selon des avis d'architectes, les dalles n'ont pas été posées selon les règles de l'art et selon les normes D.T.U. de l'époque. La société a été mise en cause et l'architecte de l'immeuble a répondu que la garantie était forclose.

QUINZIÈME RÉSOLUTION

Seuls les copropriétaires du bâtiment A participent à ce vote.

Cette résolution n'étant pas acceptée, la proposition de résolution souvante est mise aux voix :

SEIZIÈME RÉSOLUTION

L'assemblée mandate le syndic aux fins :

• de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier sur l'opportunité de mettre en cause la responsabilité contractuelle de la société d'étanchéité et l'architecte,
• d'intenter une action judiciaire à l'éffet d'obtenir l'exécution des travaux de réfection à leurs frais

Cette résolution est refusée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

18°/ Création d'une rampe dans le sas cave-parking, bâtiment A

DIX-SEPTIÈME RÉSOLUTION

Seuls les copropriétaires du bâtiment A participent à ce vote.

Cette résolution est refusée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

19°/ Installation câblée de l'immeuble

DIX-HUITIÈME RÉSOLUTION

À l'unanimité des présents et représentés, l'assemblée générale reconnaît au concessionnaire, le droit de proposer aux résidants un abonnement au câble et de les raccorder, lorsque ces travaux n'ont pas de conséquence sur les parties communes.

Ce droit reconnu, le concessionnaire s'oblige a raccorder les résidants à l'antenne collective lors de la résiliation du contrat d'abonnement.

L'heure de libérer la salle est dépassée depuis une demi-heure et le gardien des lieux après plusieurs interventions, nous demande de quitter la salle. Il est 23 h 30.

Les deux dernières questions de l'ordre du jour, ainsi que les demandes d'additif à l'ordre du jour ne sont donc pas débattues.

Dernière modification jeudi 29 avril 2004

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